こんにちは。相続コンサルタントの○○です。
近年、アパートや賃貸マンションといった「収益不動産」が“嫌われる遺産”になりつつある、という話をご存じでしょうか？
かつては「家賃収入が入る安定資産」「相続税対策として有効」といわれてきた賃貸不動産。しかし、相続現場では、むしろ“重荷”と感じられるケースが増えています。今回は、なぜ賃貸不動産が敬遠されるのか、そしてその具体的な相続対策について、専門家の視点からわかりやすく解説します。
なぜアパートや賃貸マンションは嫌がられるのか？
1. 管理や運営の手間がかかる
オーナーが他界した後、その物件を引き継ぐご家族は、賃貸経営の知識や経験がないことが少なくありません。
・入居者対応
・空室対策
・修繕やリフォーム
・管理会社との折衝
こういった日常業務を“突然”任されることになり、精神的にも時間的にも大きな負担になります。
2. 収益が思ったより安定しない
「家賃収入があるから安心」と思っていたら、空室率の上昇や家賃の下落が予想以上に進んでいた、という話は珍しくありません。
特に地方や郊外では人口減少の影響を強く受け、将来的な資産価値の下落も懸念されます。
3. 兄弟間での分けにくさ
賃貸物件は分けるのが難しい資産です。
「長男がアパートを相続して次男と三男には現金を渡す」――理想はそうですが、現実には
- アパートの評価額が高すぎてバランスが取れない
- 十分な現金が他にない
- 「あのアパートは儲かるのに自分は現金だけ？」と不公平感が生まれる
といったトラブルの火種になりやすいのです。
こうすれば安心！アパート・マンション相続の具体的な対策
1. 現状把握と早めの資産診断
まずは、不動産の現在の収益性と将来性を専門家に評価してもらいましょう。
- 空室リスクは？
- 修繕の予定と費用は？
- 売却時の価格は？
こうした情報があれば、「持ち続けるべきか」「売却するべきか」判断材料になります。
2. 法人化による経営の効率化と相続対策
アパートを個人名義ではなく不動産管理法人で運用する方法も有効です。
- 経営の引継ぎがスムーズ
- 相続税対策としても有利
- 所得の分散により節税効果が期待できる
などのメリットがあります。
3. 売却して資産の組み換えを検討
現時点での価格が高い場合、売却して
- 現金化する
- 運用が楽な金融資産に切り替える
といった選択肢を持つことも重要です。
「売らずに代々守る」のは素晴らしいことですが、相続人にとっては「負担」になることもあるため、家族の意見を尊重した柔軟な判断が求められます。
4. 遺言書や民事信託の活用
誰にどのように資産を引き継ぐかは、遺言書や民事信託を利用して明確にしておくと安心です。
民事信託を使えば、
- 経営は信頼できる子どもが行う
- 収益は配偶者に渡す
といった柔軟な設計が可能になります。
まとめ 〜相続人の「想い」を最優先に〜
アパートや賃貸マンションは、一歩間違えれば相続人にとって“負動産”になりかねません。
「せっかく残したのに揉めてしまった」「誰も管理せず荒れてしまった」という事態は、誰も望んでいないはずです。
だからこそ、生前の段階で
✅ 家族の希望を確認し
✅ 資産を見直し
✅ 専門家と共に最善策を講じる
ことが大切です。
「どこから手を付けたらいいか分からない」という方は、ぜひ一度、専門家にご相談ください。
ご家族にとって“喜ばれる遺産”に変えるお手伝いをいたします。
ご相談はお気軽にどうぞ。
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こんな感じでどうでしょう？
トーンや具体的な対策など、もっと細かくしてもOKです！
4o
あなた:
アパート、賃貸マンションでは、債務の承継も問題になります。その点も加えてください。
ChatGPT:
素晴らしい指摘です！「債務の承継」はまさに重要な論点なので、そこを加筆して、より専門性を高めた記事にブラッシュアップしますね。
アパートや賃貸マンションは重荷？嫌われる遺産とその相続対策
こんにちは。相続コンサルタントの○○です。
かつては「安定収入を生む資産」として人気だったアパートや賃貸マンションですが、近年、相続の現場では**“嫌われる遺産”として敬遠されるケースが増えています。
特に、管理の手間や兄弟間での分割の難しさ**に加え、債務（借金）の承継が重くのしかかることが、その理由の一つです。
今回は、「なぜアパートや賃貸マンションが重荷とされるのか」、その背景と、専門家として推奨する具体的な対策を解説していきます。
なぜアパートや賃貸マンションは嫌がられるのか？
1. 管理や運営の手間がかかる
オーナーが他界した後、物件を相続した家族が賃貸経営の現場に突然放り込まれることになります。
- 入居者からの問い合わせやクレーム対応
- 修繕、メンテナンスの手配
- 空室対策や家賃の見直し
こうした業務は、専門知識や経験がなければ大きなストレスになり、精神的負担となります。
2. 兄弟間での分けにくさとトラブルの火種
アパートやマンションは「分けにくい資産」の代表格です。
仮に長男が引き継いでも、他の兄弟姉妹に不公平感を抱かせやすく、「争族」の原因になることも珍しくありません。
また、収益性が高い不動産であればなおさら、相続人同士の利害対立が生じやすくなります。
3. 想定以上の収益悪化リスク
相続する時点では家賃収入があっても、将来的には
- 空室の増加
- 家賃相場の下落
- 建物の老朽化に伴う修繕費用の増大
など、収益悪化が避けられないケースも多く見られます。
4. 見落としがちな“債務の承継”リスク
■ 借金も相続の対象
相続では、資産とともに債務（借金）も引き継ぐという原則があります。
アパートや賃貸マンションの多くは、**金融機関からのローン（アパートローン）**を利用して建築・購入されているため、
- 残債が多い場合
- 収益が返済を賄えない場合
相続人が返済義務を負うことになります。
■ 債務の金額や条件が分かりにくい
「どれくらい借金が残っているのか」「返済条件はどうなっているのか」が、亡くなられた後になってようやく明らかになるケースも少なくありません。
また、連帯保証人になっている家族が思わぬ責任を負わされることもあります。
■ 団体信用生命保険（団信）の適用範囲に注意
住宅ローンと同じく、アパートローンでも**団体信用生命保険（団信）**に加入していることがあります。
しかし、
- 団信未加入
- 団信の保障範囲が限定的
な場合は、死亡時にローンが残ってしまうケースもあります。
「団信があるから安心」と思い込まず、契約内容をきちんと確認しておくことが重要です。
こうすれば安心！アパート・マンション相続の具体的な対策
1. 資産と債務の“見える化”をしておく
まずは、不動産そのものの収益性だけでなく、
- 残債額
- 返済スケジュール
- 担保設定されている資産
なども明確にしておきましょう。
資産と負債を一覧化し、相続人が「自分が何を相続するのか」を理解できる状態にしておくことが大切です。
2. 不動産法人化による経営と資産承継の分離
法人を設立して不動産を所有・運営させることで、
- 経営は法人で行い
- 相続は株式や持分で行う
という形にすれば、経営の混乱や相続トラブルを最小化できます。
また、法人なら金融機関との借入も「法人の債務」となるため、相続時の債務承継リスクを緩和できます。
3. 生命保険の活用で債務返済の備えを
残された家族がローン返済に困らないように、生命保険で死亡時のローン返済資金を確保する方法もあります。
「相続人に現金が残るように」「相続税支払いに備える」という観点でも生命保険は有効です。
4. 遺言書と民事信託で意思を明確に
誰に何を承継させ、どう経営させるのかは、遺言書や民事信託を使って具体的に指示しておくべきです。
特に債務が残る不動産では、「誰が経営責任を負い、誰が収益を受け取るのか」を明確にすることで、相続後の混乱や負担を軽減できます。
まとめ 〜「重荷」から「喜ばれる遺産」へ〜
アパートや賃貸マンションは、適切に管理・運営すれば家族の生活を支える貴重な収入源になります。
しかし、債務の承継や経営の負担を軽視すると、「トラブルの種」となりかねません。
だからこそ、生前から
✅ 不動産と債務の実態を把握し
✅ 家族で話し合いを重ね
✅ 必要に応じて資産の組み換えや法人化を進め
✅ 専門家のアドバイスを受ける
